HosbyHouse-Code

建築法規まめ知識

日本では、生命、健康及び財産の保護を図り、公共の福祉の増進のため、建築基準法等の法律があります。
ここでは、住宅に関する部分をピックアップして説明します。
マイホームを計画するときの参考になれば幸いです。
まず、建物のボリュームを決定づける重要な要素についてピックアップしました。今後、順次追加していく予定です。

用途地域内の建築制限

用途地域とは、良好な住環境を形成するために定められた地域です。
以下のような区分があります。

第１種低層住居専用地域（旧第１種住居専用地域）

第２種低層住居専用地域（新設）

第１種中高層住居専用地域（新設）

第２種中高層住居専用地域（旧第２種住居専用地域）

第１種住居地域（新設）

第２種住居地域（旧住居地域）

準住居地域（新設）

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

工業地域

工業専用地域

あなたの敷地が工業専用地域でなければ、専用住宅は建築可能です。
また、兼用住宅（店舗併用住宅）でも、非住宅部分の面積が延べ床面積の１／２未満で、かつ、５０平方メートル以下なら建築可能ですが、そうでなければ第１種住居専用地域など建築できない地域があります。

・あなたの土地がどの地域に属しているかは、市役所や、建築士に御尋ねください。

防火・準防火地域内の構造制限

防火地域とは、市街地における火災の危険を防除するため定められた地域です。
以下のような区分があります。

防火地域

準防火地域

無指定

火災発生の際、防火地域ではその火災が他に及ばないこと。
また準防火地域では延焼速度を遅くし、市街地の防火に役立てようする趣旨で規定があります。
防火地域に木造の住宅は建てることができません。
準防火地域では、２階建ての建物なら外壁や軒裏の延焼の恐れのある部分を防火構造にするだけでよいのですが、延べ床面積が５００平方メートルを超えたり、３階建て以上の建物の場合は耐火建築物または、準耐火建築物としなければなりません。
従来３階建木造建築物は準防火地域では建築できませんでしたが、昭和６２年の法改正で、防火上必要な技術基準に適合する建築物なら、木造でも可能になりました。

耐火建築物とは: 主要構造部を耐火構造としたもの。一般には鉄筋コンクリート造の建物

準耐火建築物とは: 主要構造部を準耐火構造としたもの、外壁を耐火構造としたもの、主要構造部を不燃構造としたものがあり、それぞれ構造が規定されています。

・あなたの土地がどの地域に属しているかは、市役所や、建築士に御尋ねください。

建ぺい率・容積率

敷地の広さに対して建てられる建物の大きさに制限があります。
建ぺい率は敷地に対する平面的な割合を制限し
容積率は敷地に対する立体的な割合（ボリューム）を制限しています。
　建ぺい率＝建築面積÷敷地面積
　容積率＝延べ床面積÷敷地面積
それぞれ、用途地域によって限度が定められています。
つまり、住宅地では、高層の建物を建てないようにして良い住環境を守り、
市街地（商業地）では、土地を有効に活用できるように規定されています。

用途地域	第１種低層住居専用地域（旧第１種住居専用地域）	第２種低層住居専用地域（新設）	第１種中高層住居専用地域（新設）	第２種中高層住居専用地域（旧第２種住居専用地域）	第１種住居地域（新設）	第２種住居地域（旧住居地域）	準住居地域（新設）	近隣商業地域	商業地域	準工業地域	工業地域
建ペイ率（％）	３０、４０、５０、６０のうち都市計画に定められたもの				６０			８０		６０

建ペイ率の緩和：角地の場合上表数値に１０を加えることができます。
例えば、建ペイ率が６０％の地域で、敷地面積が１００平方メートルなら
１階の面積が約６０平方メートルの建物しか建てれないということです。

用途地域	第１種低層住居専用地域（旧第１種住居専用地域）	第２種低層住居専用地域（新設）	第１種中高層住居専用地域（新設）	第２種中高層住居専用地域（旧第２種住居専用地域）	第１種住居地域（新設）	第２種住居地域（旧住居地域）	準住居地域（新設）	近隣商業地域	商業地域	準工業地域	工業地域
一般の敷地容積率（％）	50,60, 80,100, 150,200		100,150, 200,300		200, 300, 400			200, 300, 400	200,300, 400,500, 600,700, 800,900, 1000	200, 300, 400
敷地全面道路幅＜12m （％）	上記割合以下で、かつ、全面道路の幅員(m)×0.4							上記割合以下で、かつ、全面道路の幅員(m)×0.6

例えば、容積率が２００％の住居地域で、敷地面積が１００平方メートル
全面道路の幅員が４ｍの敷地の場合
４×0.4＝160% ＜ 200%　よって160%が限度
延べ床面積が１６０平方メートルの建物しか建てれないということです。
このほか特殊な場合の容積率の緩和・特例があります。
あなたの土地がどの用途地域に属しているか、また容積率がいくらになっているかは、市役所や、建築士に御尋ねください。

高さ制限

用途地域

第１種
低層住居
専用地域
（旧第１
種住居専
用地域）

第２種
低層住居
専用地域
（新設）

第１種
中高層
住居専用
地域
（新設）

第２種
中高層
住居専用
地域
（旧第２
種住居専
用地域）

第１種
住居地域
（新設）

第２種
住居地域
（旧住居
地域）

準住居
地域
（新設）

近隣商業
地域

商業地域

準工業
地域

工業地域

絶対高さ制限（ｍ）

10、12

制限なし

外壁の後退距離（ｍ）

1、1.5

制限なし

道路斜線

勾配

1.25

1.25、全面道路が広い場合1.5

1.5

北側斜線

立上り
（ｍ）

制限なし

勾配

1.25

絶対高さ制限

低層住宅系の地域では建物の最高高さが制限されています。

外壁の後退距離

低層住宅系の地域では敷地から規定の数値でけ離して建物を建てなければなりません。

道路斜線制限

建物の圧迫感を押さえるために、このような規定があります。全面道路が狭い敷地の方は注意してください。
北側斜線制限

北側に隣接する敷地の日照を確保するために、このような規定があります。南北距離が短い敷地の方は注意してください。

HOME PAGE